海南老旧小区改造 让老小区焕新生机

老旧小区改造，不仅是一项重大的民生工程，也是城市更新的重要内容。2020年7月20日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作指导意见》，确立了城镇老旧小区改造的基本原则、改造内容、实施机制。城镇老旧小区改造坚持居民自愿原则，因地制宜合理确定改造内容，按照“基础类”“完善类”“提升类”分级分类逐步改造。

为进一步满足多层次、功能性、品质化居住需求，海南将城镇老旧小区改造纳入政府工作报告任务。2021年7月21日，海南省人民政府办公厅印发《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）》，结合海南实际情况扩展“基础类”“完善类”“提升类”内容，依据改造资金规模照分级分类逐步改造。

自2019年开始，海南有计划、有组织、有步骤地开展城镇老旧小区改造。截至当前，全省已改造完工的622个老旧小区焕发出的新活力，满足市民对改善住房条件的客观需要，并在此过程中逐渐摸索出一些“海南经验”。

改什么？听民意列“清单”

在城市发展的更新迭代中，始建于2000年以前的、经过20余年时光的小区因为基础设施不足、房屋设施老旧等原因，造成小区污水管道堵塞、房屋渗水漏水、环境杂乱等让问题成了居民的“烦心事”，有部分小区甚至还存在消防安全隐患。

近日，记者在走访文昌、琼海、五指山等市县看到，经过改造后的老旧小区，这些问题都得到一定程度的解决。

“小区的道路硬化了，环境干净整洁了，改造后修建了停车棚，院子里的车子也不乱停放，我们住在这里越来越舒心。”家住文昌清澜住宅小区的72岁居民陈宋英在小区住了近20年，她告诉记者，因房屋年久失修，外墙和楼顶的防水、排污管道的更换、小区内部道路的修整硬化等问题已经困扰居民多年，知晓老旧小区改造的相关政策后，小区业主积极响应参与，与相关工作人员共同制定了改造“清单”。

3月12日，在海口蓝天路金棕苑小区内，记者看到经过改造后小区“颜值”提升不少。“以前都是小修小补，楼顶、外墙渗水这样的问题始终解决不了，没想到这次老旧小区改造动真格，为居民解决了这些烦恼。”业主张先生说道。

老旧小区改什么？如何把“好事”做好，着实提升居民的获得感、幸福感？这关键还得听居民怎么说。

记者在走访过程中看到，各市县住建部门在改造工作中把提高居民参与度放在第一位。例如：五指山在全面调研的基础上，针对每一个小区的实际问题，反复勘察现场，征求群众改造意愿；万宁深入改造小区，开展专项答疑活动，并邀请改造完工的小区居民参加，以实际经验感受及时解答群众疑惑和打消顾虑；琼中通过在改造方案中制定“房屋室内外防盗网、门窗更换”的条款鼓励居民主动参与，自行出资，引导居民参与老旧小区改造的共建、共享、共治。

怎么改？探索“五大”工作机制

老旧小区改造是给社区居民提升生活品质的惠民实事，但如何把事办好办到位，却不容易。

海口市海府街道工作人员符明星对此深有体会：经过前期的老旧小区情况摸排和民意调查，2022年海府街道计划改造的老旧小区就有38个，老旧小区改造涉及小区的每一户，而街道工作事项多、人手不足，如何才能充分调研民意，制定让居民较为满意的改造方案？符明星说，充分利用小区的物业管理处、社区的“议事堂”、甚至是小区里的热心业主等，把业主聚拢在一起，“业主的高度配合和良好的协商机制是老旧小区成功改造的必备条件。”符明星说道。

琼海市供销小区的业主雷红蝶告诉记者，小区启动改造以来，业主便在相关单位的牵头组织下，多次开会沟通，大家对急需要改造的项目沟通选定，由相关部门做出改造方案后，又多次征求业主的意见进行修改，最终才将改造方案定下。“施工队进场施工时，为了能加快施工的进度，我们业主经过一致协商决定出去租房住一个月，确保施工队能够顺利开展工作。”雷红蝶说，老旧小区改造能进展顺利，全在于业主们的积极配合。

老旧小区改造怎么改？不仅要改造小区的“面子”，更要做实惠民的“里子”。老旧小区改造后要维护好、管理好，才能切实提升居民的幸福感。

海南省住建厅相关负责人表示，海南在老旧小区改造中注重建管并重，探索推动建立城镇老旧小区长效管理机制，因地制宜推进小区治理模式创新，促进小区改造效果得到长期维护和巩固，避免再次失养失修失管，有效提升居民幸福指数。2021年，海南将五指山作为试点，先试先行，探索成立国有资本物业公司，对改造小区进行打包，统一委托实施专业化物业管理，让改造成果落到实处。

钱怎么花？建议盘活资源引进社会资本

2021年7月21日，海南省人民政府办公厅印发《海南省城镇老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）》，结合全省实际情况扩展“基础类”“完善类”“提升类”内容，依据改造资金规模照分级分类逐步改造。

改造资金怎么花，才能将改造效果最大化？海南省住建厅相关负责人介绍，鼓励老旧小区改造采取多元化筹措资金：“居民拿一点、原产权单位帮一点，管线单位出一点、政府补一点、市场化方式争取一点、统筹整合一点”，中央、省和市县给予改造资金支持，积极推动居民出资参与改造。例如海口、琼海、乐东、琼中等4个市县动员居民出资参与改造，其中琼海市居民出资总额高达120万元。

东方市住房保障和房产服务中心主任阮建辉说，财政资金主要解决小区“基础类”改造，如何才能盘活资源让小区在改造中进一步提升？东方市引入社会资本参与小区充电桩的建设，由社会资金自由进驻投资运营，为居民提供服务。

记者走访中发现，目前全省老旧小区改造工作都在摸索阶段，大部分也都是以政府补贴为主，有些小区甚至只是做一些简单的改造就算改造完成。“资金有限，每一分钱都得精打细算，没办法。”海口一街道办相关负责人说。此外，业主自我支付能力较弱也是一大因素。海口市住建局相关负责人坦言，老旧小区居民以中低收入者为主，加上多年的较低成本生活习惯，很难让其出钱参与改造工作。

对此，海南大学经济学院讲师周佳认为，积极探索社会资本力量参与改造是可行有效的途径。例如可以引入企业通过物业捆绑式，由业主与物业公司签订长期或多年物业服务协议，在此前提下由物业公司支付部分改造费用，或是进入单一项维护服务的企业为业主提供提供服务，达到为老旧小区“造血”的目的。

记者了解到，2022年海南18个市县共计划改造608个小区，海南省住建厅相关负责人表示，下一步，海南将针对引入社会资本困难、改造意见前期征询不充分、管线专营单位出资积极性不高等短板，积极推动社会力量参与城镇老旧小区改造，探索存量资源整合利用，采取跨片区组合平衡等多种方式，整合闲置土地、资产等资源，统筹开展老旧小区改造，着力打造海南城镇老旧小区改造工作特色亮点。