海南禁止商办类项目变相改造为“类住宅”建筑

日前，海南省自然资源和规划厅、省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局联合出台《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》（以下简称《意见》），旨在加强海南商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公类建设项目管理，遏制将相关项目变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑的行为，切实发挥公共设施基本功能，维护健康有序的房地产市场秩序。《意见》自印发之日起实施。

《意见》所称的商业、办公类建设项目，具体指《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》明确的二级类中商务金融用地（0902）、其他商业服务业用地（0904）上建设的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）。《意见》从规范建设项目土地出让要求、严格建筑设计要求、加强建设施工和竣工验收管理、加强销售登记环节管理等方面提出一系列具有较强针对性的措施。

近年来，海南以“壮士断腕”的决心严控房地产开发，取得较好成效。但海南实施房地产“双暂停”政策以来，有些项目存在将商业办公类项目改变建筑使用功能的倾向，变相改造为具备长期居住功能的“类住宅”建筑行为，影响公共服务设施基本功能。因其产品不受海南房地产限购政策影响，存在开发企业违规销售、虚假宣传、误导购房者等现象，冲击海南房地产市场，影响房地产政策的有效执行。

相关职能部门解读《意见》出台背景和意义时表示，《意见》出台有利于海南房地产政策连续稳定性，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，及时有效解决房地产市场出现的新情况新问题，坚决抑制各类建设名义变相开发“类住宅”房地产行为，规范房地产市场秩序，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，建立完善房地产市场调控长效机制，持续保持海南房地产市场健康平稳发展。

《意见》如何引导和规范适用范围和对象？又如何指导开发企业规划设计商办类项目？

《意见》适用对象为商务金融用地、其他商业服务业用地及其混合用地上建设的商业、办公类项目，可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，不得按照住宅类房地产进行登记。对零售商业用地、批发市场用地上建设的项目参照《意见》建筑设计要求执行，不受分割销售面积限制，鼓励小型商业服务设施配套建设。严禁旅馆用地（090104）分割销售和不动产登记，坚决禁止借康养、总部经济等之名圈地变相开发商品住宅。

商办类项目应严格按照土地出让合同约定的规划用途及建筑功能进行建筑单体设计，从设计源头上杜绝后期改造为“类住宅”的可能。建筑平面布局形体应规整，不得采用住宅套型设计形式，盥洗室、卫生间、茶水间或饮水供应点及各类型管井、烟道等应集中设置。阳台（含露台）、空中花园等应与公共走廊、电梯厅等公共空间相连，不得在套内设置。不得设置厨房等居住空间，不得预留、违规增设可作为住宅用途的排水、排污、排烟等管位（道）、孔洞等。

《意见》指出，各市县政府要认真贯彻《意见》要求，落实主体责任，加强本市县域内出现的“类住宅”项目建设行为的监督管理，资规、住建、市场监管、行政审批、综合执法等相关职能部门从招商引资、规划供应、规划许可、建筑设计、施工建设、销售登记、监督管理、违法查处等环节，完善监管措施，提高监管力度，依托省工程建设项目审批管理系统和省“多规合一”信息综合管理平台，实现建设项目报建全链条、全过程闭环监管。各相关部门要加强联动，联合开展监督检查，对擅自修改设计方案、不按要求报审、不按施工图施工、虚假宣传违规销售等违法违规行为，要依法查处，并将失信信息纳入海南自由贸易港信用信息共享平台。

对于在建“类住宅”项目，《意见》明确，《意见》印发实施前已批未建的项目，不符合《意见》要求的，应修改建筑设计方案，并重新核发规划、施工许可证；对在建未售的项目，从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反本《意见》的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售。